Diese zwölf Fehler sollten bei der Immobilienfinanzierung vermieden werden
So gelingt der Traum vom Eigenheim
Der Schritt in die eigenen vier Wände ist ein großer Moment im Leben vieler Menschen. Doch die Finanzierung einer Immobilie birgt auch Risiken und Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Hier sind die zwölf häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung – inklusive praktischer Tipps, wie man sie verhindern kann!
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Eine solide Finanzplanung ist das Fundament eines jeden erfolgreichen Immobilienkaufs. Viele angehende Eigentümer unterschätzen jedoch die Bedeutung einer umfassenden Budgetierung, die weit über den bloßen Kaufpreis hinausgeht. Nebenkosten können nämlich schnell in die Tausende gehen, ebenso sollte man die laufenden Kosten für Instandhaltung, Versicherungen und mögliche Renovierungen nicht vernachlässigen. Eine genaue Kalkulation schützt nicht nur vor unerwarteten Ausgaben, sondern gibt auch Sicherheit bei der Entscheidung, welche Immobilie tatsächlich finanzierbar ist. Es empfiehlt sich, einen detaillierten Finanzplan zu erstellen, der alle potenziellen Kosten umfasst. Dazu gehören auch Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturen, die im Laufe der Zeit anfallen können. Zudem ist es ratsam, einen Puffer für finanzielle Engpässe zu haben, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Ein unabhängiger Finanzberater kann dafür einen realistischen und tragfähigen Finanzierungsplan erstellen, der alle Aspekte berücksichtigt und auf die individuelle Situation zugeschnitten ist.
Fehler 2: Überstürzte Entscheidungen
Der Immobilienmarkt ist oft von Dynamik und Konkurrenz geprägt, was Käufer dazu verleiten kann, überstürzte Entscheidungen zu treffen. Die Angst, eine Gelegenheit zu verpassen, führt nicht selten dazu, dass wichtige Schritte wie die sorgfältige Prüfung des Objekts oder die detaillierte Auseinandersetzung mit der Finanzierung vernachlässigt werden. Eine Immobilie ist jedoch eine langfristige Investition, die wohlüberlegt sein will. Man sollte sich daher ausreichend Zeit nehmen, um das Objekt gründlich zu prüfen – etwa durch eine professionelle Bauinspektion – und alle Aspekte der Finanzierung sorgfältig zu durchdenken. Zudem ist es ratsam, sich nicht von Emotionen leiten zu lassen und stattdessen eine objektive Bewertung vorzunehmen. Das Einholen von unabhängigen Meinungen und die Beratung durch Fachleute können dabei helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Fehler 3: Zu hohe finanzielle Belastung
Bleiben wir direkt beim Geld: Der Wunsch nach dem eigenen Zuhause kann durchaus dazu verleiten, finanzielle Grenzen auszureizen. Eine monatliche Kreditrate, die zu hoch angesetzt ist, kann jedoch schnell zur Belastung werden, insbesondere wenn unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit eintreten. Experten empfehlen, dass die Kreditrate nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Daher gilt es, nicht nur die aktuellen Einkommensverhältnisse, sondern auch zukünftige Veränderungen im Berufs- und Privatleben in die Planung mit einzubeziehen. Eine zu optimistische Einschätzung der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit kann zu Schwierigkeiten bei der Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen führen. Die Wahl einer passenden Finanzierung mit flexiblen Rückzahlungsoptionen kann hier zusätzliche Sicherheit bieten und helfen, finanzielle Engpässe zu überbrücken.
Fehler 4: Vernachlässigung der Zinsbindung
Stichwort Kosten: Die Wahl der Zinsbindungsdauer hat einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Immobilienkredits. Eine zu kurze Zinsbindungsfrist – etwa unter 10 Jahren – birgt das Risiko, dass bei einer Anschlussfinanzierung höhere Zinsen gezahlt werden müssen, sollte das Zinsniveau gestiegen sein. Das kann die monatliche Belastung unerwartet erhöhen. Andererseits bietet eine langfristige Zinsbindung Sicherheit vor steigenden Zinsen, kann jedoch bei sinkendem Zinsniveau dazu führen, dass man langfristig höhere Zinsen zahlt als notwendig. Die Entscheidung für die richtige Zinsbindungsfrist erfordert daher eine sorgfältige Abwägung der aktuellen Zinssituation, der eigenen finanziellen Situation und der persönlichen Risikobereitschaft. Am besten informiert man sich über die verschiedenen Optionen oder nimmt gleich professionelle Beratung in Anspruch und lässt sich beispielsweise ausrechnen, wie hoch die Rate nach Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz etwa auf 5 Prozent steigt.
Fehler 5: Fehlende Eigenkapitalquote
Ein häufiger Fehler bei der Immobilienfinanzierung ist der Versuch, ohne ausreichendes Eigenkapital ein Darlehen aufzunehmen. Während einige Kreditgeber Finanzierungen mit geringem oder gar keinem Eigenkapital anbieten, führt das in der Regel zu höheren Zinssätzen und damit zu einer höheren Gesamtbelastung über die Laufzeit des Kredits. Experten zufolge sollte man mindestens zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises plus die anfallenden Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren. Das verringert nicht nur die Kreditsumme und damit die Zinslast, sondern verbessert auch die Verhandlungsposition gegenüber den Banken. Wer nicht über ausreichend Eigenkapital verfügt, sollte überlegen, den Immobilienkauf zu verschieben und zunächst Mittel anzusparen.
Fehler 6: Unterschätzung der Nebenkosten
Ebenfalls ein weit verbreiteter Fehler bei der Immobilienfinanzierung ist die Unterschätzung der Nebenkosten, die beim Kauf anfallen. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und vergessen dabei, dass zusätzliche Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen einen erheblichen Anteil des Gesamtbudgets ausmachen können. Diese Nebenkosten betragen oftmals bis zu 15 Prozent des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenmitteln finanziert werden.
Fehler 7: Tilgung ist zu niedrig
Eine niedrige Tilgungsrate kann auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, da sie die monatliche Belastung reduziert und somit scheinbar mehr finanziellen Spielraum bietet. Das Ganze kann jedoch zu einer Falle werden, denn eine geringe Tilgung führt dazu, dass die Gesamtlaufzeit des Kredits erheblich verlängert wird. Dadurch steigt die Summe der insgesamt zu zahlenden Zinsen. Zudem verleitet eine niedrige Tilgungsrate dazu, eine höhere Kreditsumme aufzunehmen, als es die finanziellen Verhältnisse langfristig zulassen. Daher sollte man seine Finanzierung mit einer Tilgungsrate von drei % kalkulieren. Ist diese monatliche Belastung dann im Rahmen der eigenen Möglichkeiten tragbar, dann kann man auch mit einer niedrigeren Tilgungsrate abschließen Allerdings sollte dann die Option von Sondertilgungen mindestens jährlich fünf % der Kreditsumme ausmachen. Somit bleibt man flexibel bei der Belastung, hat etwas mehr Spielraum, kann die monatlichen Ersparnisse dann aber am Jahresende für Tilgung verwenden.
Fehler 8: Fehlende Flexibilität
Bestimmte Lebensumstände wie Karrierewechsel, Familienzuwachs oder unerwartete finanzielle Herausforderungen können die Fähigkeit, einen Kredit zu bedienen, beeinflussen. Daher ist es wichtig, dass der gewählte Finanzierungsplan genügend Flexibilität bietet, um auf solche Veränderungen reagieren zu können. Das umfasst zunächst Absicherung für extreme Fälle, wie zB. Erwerbsunfähigkeit des Hauptverdieners oder sogar dessen Tod. Die beste Option in solchen Fällen ist die Möglichkeit einer hohen Sondertilgung, die aus Versicherungsleistungen erbracht werden kann, ohne dass diese zu Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank, für entgangene Zinseinahmen innerhalb des Bindungszeitraums führen. Ebenso sollte es Anpassungsmöglichkeiten in der Belastung geben, wenn es um die Überbrückung von vorübergehenden Engpässen geht.
Fehler 9: Bereitstellungszinsen werden vergessen
Ein Detail, das bei der Planung der Baufinanzierung häufig übersehen wird, sind die Bereitstellungszinsen – sie liegen in der Regel bei 3 Prozent im Jahr beziehungsweise 0,25 Prozent im Monat und fallen an, wenn die Auszahlung des Darlehens nicht sofort in voller Höhe erfolgt, sondern entsprechend dem Baufortschritt in Tranchen abgerufen wird. Viele Banken berechnen Bereitstellungszinsen für den noch nicht in Anspruch genommenen Teil des Darlehens – typischerweise nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit von meist drei bis sechs Monaten.
Fehler 10: Staatliche Förderung wird nicht berücksichtigt
Viele Bauherren und Immobilienkäufer übersehen zudem die Möglichkeit, staatliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie lokale Förderbanken bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für den Kauf oder Bau von energieeffizienten Häusern, für Maßnahmen zur energetischen Sanierung oder für altersgerechtes Umbauen. Diese Fördermittel können die Finanzierungskosten erheblich senken und die finanzielle Belastung reduzieren. Hierbei ist es wichtig, dass man sich frühzeitig über die verfügbaren Förderprogramme informiert (beispielsweise auf www.baufoederer.de) und die Beantragung in die Finanzierungsplanung mit einbezieht.
Fehler 11: Falscher Einsatz von Bausparverträgen
Bausparverträge können in einer soliden Finanzierung einen entscheidenden Faktor bieten. Wurden diese frühzeitig, meist noch lange vor einem Finanzierungswunsch abgeschlossen und bespart, so kann damit ein hoher Anteil der Gesamtfinanzierung abgedeckt werden und gleichzeitig liefert der Vertrag mit den Ansparungen einen Anteil am Eigenkapital. Ganz entscheidend ist dabei aber, wann kann das Bauspardarlehen zugeteilt werden? Der Zeitpunkt sollte nicht länger als zwei Jahre nach dem Beginn einer Immobilienfinanzierung in der Zukunft liegen. Sonst sieht man sich plötzlich in der Situation, dass man für angespartes Eigenkapital und für ein künftiges Darlehen Zwischenfinanzierungszinsen bezahlt, ohne die Gelder schon direkt in die Finanzierung einbringen zu können. Darüber hinaus wird oft ein Bausparvertrag zum Neuabschluss angeboten, der neben der Finanzierung bespart werden soll um dann in der Zukunft mit dieser Ansparung und dem dazu gehörigen Bauspardarlehen den Hauptkredit ganz oder teilweise zu kündigen. Dabei wird übersehen, dass diese Sparleistung bei einer direkten Tilgung fehlt, was den Kredit schon sehr viel früher reduzieren würde. Um auf Punkt 7 zurückzukommen, eine höhere direkte Tilgung ist immer der bessere Weg und spart viele 1000 Euro ein.
Fehler 12: Die Wahl des falschen Beraters oder Kreditgebers
Die Entscheidung für einen Kreditgeber sollte nicht vorschnell getroffen werden, denn die Konditionen und der Service können sehr stark variieren. Die Hausbank ist mit Sicherheit immer die erste Anlaufadresse, hier sollte die Beurteilung der Machbarkeit objektiv und ehrlich erfolgen. Jedoch ist die Loyalität zum langjährigen Bankpartner manchmal auch genau der Fallstrick, den man vermeiden kann. Die Bank sollte ein detailliertes Finanzierungsangebot erstellen und gleichzeitig kann man gut bei überregional agierenden Kreditinstituten dies ebenfalls einholen. Ist man damit selbst überfordert, kann ein unabhängiger Finanzberater hilfreich sein. Am Ende ist es der Zins, die Flexibilität und die Gesamtbindung an den Kreditgeber, was entscheidend sein kann. Dabei sollte man auf jeden Fall auch über den Zeitraum der ersten Zinsbindung hinaus schauen.
Ein kleiner Tipp zum Schluss: lange Zinsbindungen, auch über zehn Jahre hinaus, bieten kalkulierbare Sicherheit. Was kaum bekannt ist, Verträge mit Zinsbindungen über zehn Jahre hinaus sind, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, nach zehn Jahren kündbar. Damit bleibt die Möglichkeit erhalten, mit einem Vertrag zu besseren Konditionen abzulösen.
FAZIT:
Beim Immobilienkauf ist eine gründliche Planung das A und O. Es ist unter anderem entscheidend, genug Eigenkapital anzusparen, eine angemessene Tilgungsrate zu wählen und alle anfallenden Kosten – von den Nebenkosten bis hin zu möglichen Renovierungsarbeiten – im Blick zu behalten. Wer sich gut informiert, realistisch plant und nicht vorschnell handelt, kann viele der typischen Fallen bei der Immobilienfinanzierung umgehen. So wird der Traum vom eigenen Zuhause sicher und erfolgreich Wirklichkeit! |Text: Vera Mergle
